Najem okazjonalny. Czym różni się od zwykłego najmu i co daje właścicielowi

Wynajmujesz mieszkanie i z tyłu głowy masz jedno pytanie: co zrobisz, jeśli lokator przestanie płacić i nie zechce się wyprowadzić? Przy zwykłym najmie odpowiedź bywa mało satysfakcjonująca. Sama eksmisja potrafi ciągnąć się miesiącami, a od listopada do marca dochodzi jeszcze okres ochronny.

Najem okazjonalny powstał po to, żeby ten scenariusz skrócić. Nie jest to osobny, „lepszy” rodzaj umowy z wyższym czynszem ani dodatkowymi zakazami dla lokatora. To zwykły najem z pakietem zabezpieczeń, który zmienia układ sił, gdy zaczynają się kłopoty. Wyjaśniam, na czym ta konstrukcja polega, ile naprawdę daje właścicielowi i przez jakie błędy najczęściej przestaje działać.

Czym najem okazjonalny różni się od zwykłego najmu

Zwykły najem lokalu mieszkalnego podlega Kodeksowi cywilnemu i ustawie o ochronie praw lokatorów. Ta druga daje najemcy szeroką ochronę: ograniczone podstawy wypowiedzenia, prawo do najmu socjalnego przy eksmisji, a na podstawie art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów także okres ochronny, bo wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Jak to wygląda w praktyce, opisywałam przy okazji eksmisji lokatora i sporów z tzw. dzikim lokatorem. Dla lokatora to tarcza. Dla właściciela bywa kotwicą, gdy trafi na osobę, która tę ochronę wykorzystuje, żeby mieszkać i nie płacić.

Najem okazjonalny reguluje art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowę może zawrzeć wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i wyłącznie na piśmie pod rygorem nieważności. Firmy i profesjonalni wynajmujący mają swój odpowiednik w postaci najmu instytucjonalnego, to osobna instytucja.

Zgodnie z art. 19e ustawy do zgłoszonego najmu okazjonalnego stosuje się tylko wąsko wyliczone przepisy ustawy, a okresu ochronnego z art. 16 nie ma na tej liście. O tym, co w umowie zwykłego najmu wolno zapisać w sprawie kaucji i rozliczeń, zawarte jest szerzej w tekście o umowie najmu mieszkania.

Trzy załączniki, na których polega cała konstrukcja

Siła najmu okazjonalnego nie bierze się z nazwy w nagłówku umowy, tylko z załączników. To one decydują, czy w razie sporu właściciel rzeczywiście ma w ręku szybsze narzędzie. Ustawa wymaga trzech elementów:

• oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela;
• wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu najmu;
• oświadczenia właściciela tego wskazanego lokalu lub osoby mającej do niego tytuł prawny, że wyraża zgodę na zamieszkanie tam najemcy.

Aktu notarialnego wymaga tylko pierwsze z tych oświadczeń, sama umowa może mieć zwykłą formę pisemną. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie tego oświadczenia ogranicza ustawa, osobno płaci się jedynie za wypisy. Zawarcie umowy wolno też uzależnić od kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego. 14 dni, które decydują o wszystkim

Jest jeszcze obowiązek, o którym należy pamiętać.. Art. 19b ustawy nakazuje zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy trzeba okazać potwierdzenie tego zgłoszenia.

Bez takiego zgłoszenia nie stosuje się przepisów o żądaniu opróżnienia lokalu i szybkiej egzekucji. Umowa wraca pod pełną ochronę lokatorską, a właściciel, który był przekonany, że ma tarczę, zostaje ze zwykłym najmem. Co więcej, potwierdzenie zgłoszenia jest jednym z obowiązkowych załączników wniosku o nadanie klauzuli wykonalności.. Tego braku nie da się już potem uzupełnić wstecz.

Jak wygląda odzyskanie mieszkania krok po kroku

Główna korzyść z najmu okazjonalnego jest jedna i bardzo konkretna: pominięcie sądowego procesu o eksmisję. Procedura po zakończeniu umowy wygląda tak. Najpierw, zgodnie z art. 19d ustawy, właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone podpisem urzędowo poświadczonym, z terminem nie krótszym niż 7 dni od doręczenia.

Jeżeli termin minie bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Do wniosku należy załączyć żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia, dokument potwierdzający własny tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Taki akt jest tytułem egzekucyjnym na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, więc sąd nie prowadzi procesu o eksmisję, tylko bada wniosek formalnie.

Z klauzulą sprawa trafia do komornika. Zasady opróżnienia lokalu określa art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy najmie okazjonalnym komornik usuwa najemcę do lokalu wskazanego w jego własnym oświadczeniu, bez prawa do najmu socjalnego i bez czekania na pomieszczenie tymczasowe od gminy, które przy zwykłym najmie potrafi wstrzymać egzekucję na długo. Nie działa też zimowy okres ochronny, bo dotyczy on wyroków, a nie aktu notarialnego z klauzulą.

To skraca drogę, ale jej nie zeruje. Najemca wciąż może podejmować działania opóźniające, a samo usunięcie wykonuje komornik, nie właściciel osobiście. Procedura jest wyraźnie szybsza niż klasyczna eksmisja, lecz nadal jest procedurą z terminami i formalnościami.

Gdzie konstrukcja najczęściej się komplikuje

Problem rzadko leży w samym pomyśle na najem okazjonalny lecz w jego wykonaniu. Najczęściej jest to:

• pominięcie zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie, przez co umowa traci okazjonalny charakter;
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożone wadliwie albo niekompletne, co blokuje późniejsze uzyskanie klauzuli;
• wskazany lokal, do którego najemca nie ma realnej możliwości się przenieść, bo zgoda była pozorna albo została cofnięta. Wtedy egzekucja potrafi utknąć podobnie jak przy zwykłym najmie;
• wzór z internetu traktowany jak pewnik, bez dopasowania do konkretnej sytuacji stron.

Pani A., wynajmująca jedno mieszkanie, miała umowę „najmu okazjonalnego” pobraną z sieci. Po przejrzeniu dokumentów okazało się, że nie została zgłoszona do urzędu skarbowego, a najemca nie złożył wymaganego oświadczenia u notariusza. Formalnie był to zatem zwykły najem z pełną ochroną lokatorską, choć w nagłówku widniało co innego.

Bywa i tak, że spór wcale nie dotyczy eksmisji, tylko zaległego czynszu i rozliczeń. Wtedy sprawa schodzi na grunt zwykłych spraw cywilnych o zapłatę, a mechanizm okazjonalności zostaje w tle. To, którym torem poprowadzić sprawę, zależy od tego, czego właściciel naprawdę potrzebuje: szybciej odzyskać lokal czy odzyskać pieniądze.

Najważniejsze do zapamiętania

• Najem okazjonalny to zwykły najem z pakietem zabezpieczeń. O jego sile decydują załączniki, nie nazwa umowy.
• Umowę zawiera właściciel będący osobą fizyczną, poza działalnością w zakresie wynajmu, na czas oznaczony do 10 lat, na piśmie pod rygorem nieważności.
• Trzy filary to notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie innego lokalu i zgoda jego właściciela.
• Bez zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w 14 dni tryb okazjonalny przepada, a potwierdzenie zgłoszenia jest załącznikiem wniosku o klauzulę.
• Po zakończeniu umowy droga wygląda tak: żądanie opróżnienia z terminem minimum 7 dni, klauzula wykonalności na akt notarialny, komornik. Zimowy okres ochronny tej ścieżki nie wstrzymuje.

Chcesz sprawdzić umowę przed podpisaniem albo lokator właśnie przestał płacić? Ocenię, czy najem zachował charakter okazjonalny i jakie ryzyka kryje Twoja sprawa. Spotkanie stacjonarnie w Lublinie lub online: umów konsultację.

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.