Zniesienie współwłasności. Sposoby i przebieg

Połowa domu po rodzicach, udział w mieszkaniu kupionym z byłym partnerem albo działka dzielona z rodzeństwem? Współwłasność bywa wygodna tylko na papierze. W praktyce każda decyzja, od remontu po sprzedaż, wymaga porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami, a o porozumienie bywa trudno.

Dobra wiadomość! Nikt nie musi tkwić we współwłasności wbrew własnej woli. Prawo przewiduje kilka dróg wyjścia, a wybór odpowiedniej zależy od rodzaju rzeczy, relacji między współwłaścicielami i ich możliwości finansowych.

Kto i kiedy może żądać zniesienia współwłasności

Podstawą jest art. 210 Kodeksu cywilnego (KC). Zgodnie z jego treścią, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie. Nie musi podawać powodu ani pytać pozostałych o zgodę, a samo roszczenie nie przedawnia się (art. 220 KC), więc z żądaniem można wystąpić nawet po wielu latach. Wyjątkiem jest umowne wyłączenie tego uprawnienia przez samych współwłaścicieli, dopuszczalne na maksymalnie pięć lat.

Współwłasność (art. 195 KC) oznacza, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Dopóki trwa, żaden ze współwłaścicieli nie może samodzielnie rozporządzać całą rzeczą, co w praktyce blokuje sprzedaż, większy remont czy wynajem. Osobnymi zasadami rządzi się majątek wspólny małżonków. Po ustaniu wspólności dzieli się go w trybie, który opisuję w artykule o podziale majątku po rozwodzie.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności

Przepisy przewidują trzy warianty, które sąd rozważa w określonej kolejności:

• Podział fizyczny rzeczy. Zgodnie z art. 211 KC to sposób preferowany: działkę można podzielić geodezyjnie, a w budynku niekiedy wyodrębnić samodzielne lokale. Podział jest niemożliwy, gdyby był sprzeczny z przepisami lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy czy znaczne zmniejszenie jej wartości.
• Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych. Na podstawie art. 212 KC sąd może przyznać rzecz jednej osobie i zasądzić spłaty na rzecz pozostałych, a przy podziale fizycznym wyrównać różnice wartości dopłatami. Spłaty można rozłożyć na raty, maksymalnie na dziesięć lat.
• Sprzedaż rzeczy i podział ceny. Gdy nikt nie chce albo nie może przejąć rzeczy, sąd zarządza jej sprzedaż licytacyjną. To wariant ostateczny, bo ceny uzyskiwane na licytacji zwykle odbiegają od rynkowych.

Umowa u notariusza czy sprawa w sądzie

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału i rozliczeń, sprawę można zamknąć umową, przy nieruchomości zawieraną w formie aktu notarialnego. Taki scenariusz trwa zwykle kilka tygodni i pozwala uniknąć kosztów procesu.

Bez porozumienia pozostaje droga sądowa. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia rzeczy. Opłata sądowa wynosi 1000 zł, a jeśli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, 300 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). W tym samym postępowaniu sąd rozlicza także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, nakładów i pożytków, co przewiduje art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC). Przy nieruchomościach niemal zawsze potrzebna jest opinia biegłego, który wycenia majątek i ocenia możliwość podziału.

Zniesienie współwłasności a dział spadku

Gdy współwłasność powstała w wyniku dziedziczenia, właściwym trybem jest najczęściej dział spadku, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności (art. 1035 KC). Oba postępowania da się połączyć w jednej sprawie, co porządkuje rozliczenia między spadkobiercami. Od czego zacząć formalności po zmarłym i jak wygląda droga do stwierdzenia nabycia spadku, opisuję w artykule o postępowaniu spadkowym. Rozróżnienie ma praktyczne znaczenie dla zakresu rozliczeń i wysokości opłat, dlatego przy udziale odziedziczonym w nieruchomości pomocna bywa konsultacja z prawnikiem zajmującym się sprawami z zakresu prawa spadkowego.

W jednej ze spraw troje rodzeństwa odziedziczyło dom pod Lublinem i przez kilka lat nie mogło uzgodnić, kto w nim zamieszka, a kto otrzyma spłatę. Dopiero zestawienie wyceny rzeczoznawcy z realnymi kosztami ewentualnego podziału i możliwościami finansowymi każdego ze współwłaścicieli pozwoliło rzeczowo porównać scenariusze i ustalić kierunek rozmów jeszcze przed skierowaniem sprawy do sądu.

Podsumowanie

• Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie (art. 210 KC), a roszczenie to nie przedawnia się.
• Pierwszeństwo ma podział fizyczny rzeczy (art. 211 KC), o ile jest prawnie i technicznie możliwy.
• Sąd może przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo zarządzić sprzedaż licytacyjną (art. 212 KC).
• Zgodne zniesienie współwłasności u notariusza jest szybsze i tańsze niż postępowanie sądowe.
• Opłata od wniosku do sądu wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału 300 zł.
• Przy współwłasności powstałej ze spadku rozważ dział spadku, który można połączyć ze zniesieniem współwłasności.

Masz sprawę o zniesienie współwłasności w Lublinie? Pomogę wybrać realny wariant podziału i poprowadzić sprawę u notariusza albo w sądzie. umów konsultację.

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.